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聊城大学就业信息网_经济衰退中 地产信托更抗压

  光阴如光阴似箭,转眼2008年金融海啸便要迎来第十一个周年祭了,全球化进程被打断,又给宏观经济前景蒙上一层厚厚的阴霾。在金融海啸之中,许多外观庞大结实的公司其实不比泰坦尼克号更坚固,相反,倾覆得更快。是时候对于上一次金融危机中的公司默示进行回顾了,

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,这里笔者仍然想侧重谈谈地产信托这个行业。

  之前曾介绍地产信托(REITs),做为REITs必须持有并经营收租资产,须要把90%的应税收入作为股息分配掉,以取得免税资格。

  聚焦这个行业的目的有两个, 其一,金融和房地产是上轮危机的风暴眼,上市地产信托公司的默示有制止代表性; 其二,作为Beta一向小于大盘,具有类债性质的公司,地产信托的商业模式的抗击打性究竟成效如何。

  覆巢之下

  金融危机的高潮阶段,即2008-2009年,全市场共有300余家上市公司申请破产,包含重整和清算。此中2009年比2008年的破产申请数量增加50%。当时美股市场上公众公司数量在4500家摆布,破产公司数目占比约7.5%。

  在这份长长的黑名单中,有78家在申请破产时账上仍有超出10亿美元资产,也便是说,共有濒临80家大型上市公司藏独破产, 此中对照驰誉的熊孩子包含雷曼兄弟、贝尔斯登、通用汽车、CIT保险、克莱斯勒等等。

  此中有些经过破产重组走了出来,有些则直接被扫进了历史的垃圾堆里。 但即即是重组乐成的公司,基本和原股东也没什么关系了,譬喻,算上股权让渡的话,通用汽车的原股东很也许到孙子辈都无法回本了。

  焉有完卵

  身处危机中心,上市地产信托公司们的结局怎么样?在整个金融危机期间,大部门地产信托暂停可能减少了分红。截至2008年年底,地产信托板块加回股息后年度回报率到达负37.3%,基本与标普500和道琼斯指数的跌幅持平,小于纳斯达克3个百分点。

  当年默示最好的是个人自助堆栈,年度收益正5.1%,其次是医疗保健场所出租,下跌12%。最惨绝人寰的是贷款抵押信托,也便是MReit,平均收益负74.8%,这个很好理解,究竟次贷是直接引发危机的导火索。其次是家产地产,板块收益为负67.5%。 之后挨次是区域商场(-60.6%)、酒店(-59.7%)、办公楼(-41.1%)和购物中心(-38.8%)。

  自助堆栈的逆周期逻辑很好理解。当吃瓜群众们的房产被银行收走,逐还俗门之后,总要租住更小更自制的公寓,不成能全部住大街,多出来的必需物品就要租用个人堆栈寄存。事实上,美国最大的个人堆栈信托Public Storage(PSA)当年确实业绩默示不错。此外,租户质量好、租约超长的三重净租赁和通信铁塔的业绩也十分坚挺,三重净租赁中的代表公司Income Realty甚至在金融危机期间都在逐月提高分红。

  实际上,在2008年的大部门时间里,地产信托基金(扣除了抵押贷款信托)在前三季度中的默示不停优于大盘,标普500指数截至三季度末跌幅濒临20%,而地产信托板块期间平均上涨了2%。直到大型金融机构接连倒闭,危机走向失控,债券和信贷市场凛冬来临,这个行业才开始崩跌。而加速这个进程的是龙头企业General Growth Properties(GGP)传出了申请破产的消息

  GGP是有史以来规模最大的地产信托破产案件,提交珍惜申请时账面资产仍然高达295亿美元。其整个破产过程和结局也是一个很有趣的非典型案例。

  GGP是一家运营高端购物中心的地产信托,自上世纪90年代上市起,它的增长模式便从自建物业转为外部收购。重金砸下,规模快速扩张,2004年,GGP收购了另一家高端地产信托Rouse Company, 含负债支付了对价127亿美元。自此,无论规模还是资产质量都跃升为当之无愧的行业老二,仅次于铁打的老大西蒙地产。但得到荣誉也是要付出代价的,GGP的债务指标上升到危险的位置。

  金融危机前,地产信托业杠杆与泡沫齐飞,平均杠杆率从2003年对照健康的6倍债务/EBITDA摆布,直线攀升到2007年的9倍,同行业的西蒙地产约为8倍,而GGP的这一指标在2007年是到达了让人咋舌的14倍!同时EBITDA/利息支付的覆盖率只有1.5倍,也便是说,息税折旧摊销前的利润有66%都要用来支付利息,还要坚持分红与运营开支。公司已是宛如在走高空钢丝了。

  危险的信号早已发出,但由于其持有的物业品质优秀,租约不变,二级市场投资者不停选择忽视杠杆问题,那几年中GGP股价复权回报超出200%。一切都如此美好,直到潮水退去。

  问题初见端倪是在2007年三季度,GGP的一家合资伙陪纽约州退休基金决定行使看跌期权,逼迫GGP购买本人在合资公司中的股份,但此时GGP的流动性已很紧张,此前它赖以保留的低资本借贷工具“抵押贷款支持证券(CMBS)”,便是那种银行把抵押贷款打成包然后分离卖给散户和机构的信托理工业品买家数量在减少,利率开始抬升。GGP公司高层认为2008年情况将会好转,便申请了一笔7.22亿美元的高息过桥贷款,把问题推到第二年。事实证明这是个致命的过失决策。

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